2006年5月20日-22日，廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在廣州市舉辦了“廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師研討會(huì)”，此次研討會(huì)屬本年度房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的一部分。研討會(huì)內(nèi)容包括我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理、國(guó)家針對(duì)本行業(yè)出臺(tái)新政策的認(rèn)識(shí)、估價(jià)案例評(píng)述等，我司總經(jīng)理陳平作為授課教師主講了“特殊物業(yè)評(píng)估案例評(píng)述”一節(jié)，內(nèi)容結(jié)合美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論，講述了關(guān)于特殊物業(yè)評(píng)估的合理方法。以下為陳總的主講內(nèi)容：
寫字樓市場(chǎng)分析
案例：
對(duì)一個(gè)面積為75000平方英尺，租客類型為專職人員及商業(yè)租賃的a級(jí)寫字樓，該寫字樓的出租率為85%，在一個(gè)約有80萬人口的大城市的西南部。評(píng)估其價(jià)值。
第一步—不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)能力的分析
a. 分析位置與建筑物
1. 區(qū)分寫字樓及承租人類型
2. 分析競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的屬性及限制條件（參看表7.1的寫字樓等級(jí)評(píng)定矩陣）。
寫字樓評(píng)價(jià)矩陣
標(biāo) 準(zhǔn) |
差 |
中 |
好 |
評(píng)價(jià)因素 |
很差 |
比較差 |
有點(diǎn)差 |
中 |
稍好 |
比較好 |
很好 |
位置 |
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停車 |
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x |
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可達(dá)性 |
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x |
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可見度 |
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x |
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與服務(wù)設(shè)施接近程度 |
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x |
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建筑物 |
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質(zhì)量 |
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x |
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設(shè)計(jì)和外觀 |
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x |
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可出租面積 |
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x |
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利用效率 |
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x |
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已使用年限 |
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x |
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折舊 |
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x |
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租賃情況 |
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物業(yè)管理與租賃 |
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管理 |
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x |
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承租人質(zhì)量 |
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x |
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評(píng)級(jí) |
0 |
2 |
1 |
10 |
0 |
0 |
0 |
乘以分值 |
0 |
2 |
4 |
5 |
6 |
8 |
10 |
分類分值 |
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4 |
4 |
50 |
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總分值 |
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58 |
3. 評(píng)價(jià)結(jié)果說明
a. 該建筑物外觀不令人滿意，可能質(zhì)量較低。
b. 建筑物內(nèi)部設(shè)計(jì)較差，不能滿足不同類型租客的需求，樓層設(shè)計(jì)單一，由于這個(gè)原因曾經(jīng)失去兩個(gè)主要客戶。
c. 承租人都是本地的專職人員及公司，而在該區(qū)域其它大型寫字樓至少有一家全國(guó)性的大公司入住。
d. 該項(xiàng)目總分值為58分，總分值65分被認(rèn)為是平均水平（13個(gè)因素，每個(gè)因素平均分為5分。因此，大體上說，該建筑物的競(jìng)爭(zhēng)力比同行業(yè)a級(jí)寫字樓的平均競(jìng)爭(zhēng)力低10%。
b. 區(qū)位分析
1. 市場(chǎng)的地理位置
寫字樓與商業(yè)中心、住宅不同，商業(yè)中心、住宅一般都有固定的區(qū)域。寫字樓區(qū)位選擇一般考慮普通辦公人員、經(jīng)理的便利程度，以及離服務(wù)設(shè)施的遠(yuǎn)近。那些專職人員例如醫(yī)生、律師，人們來找他們服務(wù)不是因?yàn)樗麄兯幍膮^(qū)位好，而是因?yàn)樗麄兊穆曌u(yù)，因此，他們所租住的寫字樓要較那些典型的商業(yè)中心分散。在分析寫字樓市場(chǎng)的時(shí)候首先要將市場(chǎng)細(xì)分成許多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。
一個(gè)大城市的大市場(chǎng)可以細(xì)分成中心商務(wù)區(qū)（cbd），城郊1區(qū)、2區(qū)、3區(qū)，高速公路區(qū)1區(qū)、2區(qū)等多個(gè)子市場(chǎng)。然后根據(jù)子市場(chǎng)的可達(dá)性、可見度、市場(chǎng)價(jià)格、就業(yè)情況等屬性來判斷哪些市場(chǎng)相近，哪些市場(chǎng)相互區(qū)別。在一些小的城市可能沒有子市場(chǎng)，所有a級(jí)寫字樓在一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)相互競(jìng)爭(zhēng)。
2. 城市區(qū)域分析
a. 區(qū)域劃分
作為市場(chǎng)分析的一部分，建筑物所在區(qū)域的分析主要是分析其到其它配套設(shè)施的便捷度及它在城市中的位置。
1） 區(qū)位研究主要研究與服務(wù)設(shè)施、住宅區(qū)、中心商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)近程度，這些研究能幫助我們分析該建筑物的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，比較項(xiàng)目所在區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域哪個(gè)與服務(wù)設(shè)施及其它配套設(shè)施更接近，越接近就意味著會(huì)有更高的收益。
2）分析城市發(fā)展的形態(tài)，發(fā)展方向及增長(zhǎng)率，回答下列問題：
a. 該建筑物是否在城市發(fā)展的方向上？如果是，在凈經(jīng)營(yíng)收入的預(yù)測(cè)中，收入將更高。
b. 該建筑物坐落在區(qū)域市場(chǎng)的什么位置？是在邊緣還是在中心？5-10年后它將在區(qū)域市場(chǎng)的什么位置？坐落在區(qū)域市場(chǎng)邊緣的建筑物的租金要低于中心建筑物的租金。5-10年期土地利用預(yù)測(cè)應(yīng)該與土地運(yùn)營(yíng)收入期間一致。
b. 寫字樓聚集區(qū)域的劃分（參看圖7.1）
在許多大城市，寫字樓都聚集在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，或交通設(shè)施附近。
1）城市商業(yè)區(qū)
在城市商業(yè)區(qū)，土地利用類型主要是辦公用途，它主要用來從事與商業(yè)相關(guān)的活動(dòng)，而金融機(jī)構(gòu)、政府部門、社團(tuán)機(jī)構(gòu)等等都已經(jīng)搬遷到了郊外。這類寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r主要取決于那些留在商業(yè)區(qū)內(nèi)的寫字樓的經(jīng)營(yíng)狀況，如果他們經(jīng)營(yíng)得好，其他投資人就會(huì)決定留下來或者增加投資。在一些城市的城市更新過程中，商業(yè)區(qū)在城市中心保留了下來。
2）非商業(yè)區(qū)
在許多城市的非商業(yè)區(qū)也有寫字樓聚集，他們主要沿著通向郊外的主干道分布。例如洛杉磯的wilshire路，亞特蘭大的peachtree街，丹佛的colorado道等等。這類寫字樓主要分布在非商業(yè)區(qū)，呈現(xiàn)性分布，反映了主干道的優(yōu)勢(shì)。租客們經(jīng)常開車來上班，在上下班的時(shí)候容易引起塞車。
3） 購物中心
一個(gè)大型的區(qū)域購物中心通常能吸引一些寫字樓在其周邊聚集起來，這類寫字樓能吸引那些為居民提供服務(wù)的專職人員。在該區(qū)域醫(yī)療性用途的寫字樓很常見。
4）園區(qū)
這類寫字樓的承租人主要是那些在周圍從事制造業(yè)，搞研究開發(fā)的人。有的時(shí)候某個(gè)大公司在周圍不從事任何活動(dòng)，但是由于園區(qū)產(chǎn)生的環(huán)境效用或其它有利條件，促使他簽訂租賃合同。
5） 特殊聚集區(qū)域
在一個(gè)城市，寫字樓可能聚集在某些特殊的區(qū)域，那些政府代理機(jī)構(gòu)，特別與公眾、法院相關(guān)的單位經(jīng)常分布在政府大樓的周圍，而醫(yī)療性寫字樓主要分布在大型、綜合醫(yī)院附近，便于醫(yī)生在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能及時(shí)趕往醫(yī)院。大學(xué)周圍也經(jīng)常分布著一些研究機(jī)構(gòu)及開發(fā)機(jī)構(gòu)，那些與航空緊密聯(lián)系的公司一般租住那些靠近機(jī)場(chǎng)的寫字樓。
圖7.1 典型的寫字樓聚集區(qū)域
資料來源： john mcmahon，物業(yè)開發(fā)，1976，p.183.
注釋：
airport—機(jī)場(chǎng)
uptown—非商業(yè)區(qū)
office park —辦公園區(qū)
hospital—醫(yī)院
university—綜合性大學(xué)
shopping center—購物中心
c. 分析寫字樓所在區(qū)域相關(guān)因素
1）便捷度因素
a) 辦公人員住所
往返時(shí)間應(yīng)不超過30分鐘
b) 管理者住所
c)委托人的辦公區(qū)域
d)聚集區(qū)域內(nèi)的服務(wù)設(shè)施
● 旅館
● 飯店
● 健身房
● 商店
e)與之相關(guān)的單位，例如律師事務(wù)所，法院。
f)目前及十年后的交通條件及交通花費(fèi)時(shí)間
g)與機(jī)場(chǎng)的接近程度，到機(jī)場(chǎng)花費(fèi)時(shí)間
h)到大的運(yùn)輸線的接近程度
i)到高速公路的鄰近度
2）土地利用因素
a)區(qū)位的名聲
區(qū)位是否很有名？有一個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)是周邊有多少五百強(qiáng)企業(yè)
b)該區(qū)域的不利條件
● 空氣污染
● 噪聲，氣味等
c)自然景觀
● 風(fēng)景
● 海灘，湖等
d)可見度
e)區(qū)域面積大小，承租人寫字樓聚集起來的目的就是便于面對(duì)面交流，如果承租人之間相互之間交流更容易了，更頻繁了，商業(yè)效率就提高了，因此聚集區(qū)域面積越大，對(duì)承租人越有吸引力。
d. 城市增長(zhǎng)分析
必須考慮城市發(fā)展的形態(tài)，方向，以及城市增長(zhǎng)率。
1)項(xiàng)目所有聚集區(qū)域內(nèi)城市增長(zhǎng)分析步驟
a)獲得一個(gè)含有城市中心及居住區(qū)的普通的城市現(xiàn)狀圖——即土地利用現(xiàn)狀圖。
b)繪制現(xiàn)有的或已經(jīng)計(jì)劃的公路，鐵路，機(jī)場(chǎng)，以及在未來5-10年將增加的交通設(shè)施。
c)計(jì)劃，繪制未來5-10年內(nèi)可能存在的任何大的土地利用擴(kuò)張
d)勾劃未來10-20年期的城市增長(zhǎng)預(yù)期
e)在現(xiàn)狀及未來的土地利用圖上標(biāo)出項(xiàng)目的位置
2)分析城市發(fā)展方向及城市增長(zhǎng)率時(shí)應(yīng)考慮的因素
a)在過去五年內(nèi)，該城市的哪個(gè)區(qū)位寫字樓市場(chǎng)有出現(xiàn)增長(zhǎng)？
b)在未來5-10年內(nèi)公共設(shè)施投入將集中在哪？
c)哪個(gè)區(qū)域是住宅及零售業(yè)增長(zhǎng)最大的區(qū)域？
d)初步規(guī)劃在哪個(gè)區(qū)域發(fā)展寫字樓？
3. 寫字樓區(qū)位等級(jí)評(píng)價(jià)分析
區(qū)位評(píng)價(jià)應(yīng)用的是第4章詳細(xì)介紹的程序，僅僅在評(píng)價(jià)因素上有區(qū)別。 從評(píng)價(jià)過程我們可以得出結(jié)論：一個(gè)區(qū)域的區(qū)位條件好壞與評(píng)價(jià)因素的比較相關(guān)。區(qū)位評(píng)價(jià)是一個(gè)針對(duì)不同影響因素，不同區(qū)域的重復(fù)比較過程。
我們可以選用上部分討論的屬性作為評(píng)價(jià)因素。表7.2的分值顯示：西南郊區(qū)將吸納整個(gè)城市32%的寫字樓需求量。我們注意到選取的因素中有一部分是預(yù)測(cè)因素，因此這個(gè)表是對(duì)未來收益能力的評(píng)價(jià)。
寫字樓區(qū)域區(qū)位評(píng)價(jià)
評(píng)價(jià)因素 |
市區(qū) |
西南郊區(qū) |
東南郊區(qū) |
東北郊區(qū) |
西北郊區(qū) |
目前到辦公人員住宅所用時(shí)間 |
2 |
3 |
2 |
2 |
1 |
五年后預(yù)期所用的時(shí)間 |
1 |
3 |
2 |
2 |
1 |
目前到管理人員住所 所用的時(shí)間 |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
五年后預(yù)期所用的時(shí)間 |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
目前到機(jī)場(chǎng)所用時(shí)間 |
2 |
2 |
2 |
1 |
1 |
五年后預(yù)期所用時(shí)間 |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
該區(qū)域的服務(wù)設(shè)施 |
3 |
4 |
2 |
2 |
1 |
與酒吧，高消費(fèi)商店的接近程度 |
2 |
4 |
3 |
2 |
1 |
承租人質(zhì)量 |
4 |
4 |
3 |
2 |
1 |
區(qū)域的熟知度 |
3 |
3 |
2 |
2 |
1 |
近五年來大部分新建筑物面積 |
2 |
4 |
3 |
2 |
1 |
未來五年公共支出面積 |
3 |
4 |
2 |
1 |
1 |
該區(qū)域a級(jí)寫字樓總量 |
5 |
4 |
3 |
2 |
1 |
總分值 |
31 |
46 |
32 |
21 |
13 |
比例 |
22% |
32% |
22% |
15% |
9% |
分值高對(duì)應(yīng)等級(jí)就高，每個(gè)因素分值最高分是5分，最少是1分，該評(píng)價(jià)體系與零售部分一致。
數(shù)據(jù)說明：
● 市中心的區(qū)位仍然較好，但有下降的可能，未來預(yù)期分值都較低。
● 城市的西南郊區(qū)最有可能在長(zhǎng)期保持當(dāng)前收益或增加收益
● 東南區(qū)域作為寫字樓區(qū)位較好，但無法與西南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)
● 城郊西北區(qū)域其區(qū)位條件差，不適宜作為辦公用途。
4. 項(xiàng)目子區(qū)域區(qū)位分析
在子區(qū)域范圍內(nèi)分析項(xiàng)目的區(qū)位一般是對(duì)具體位置的分析，將項(xiàng)目與鄰近區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作比較，分析應(yīng)考慮的因素如下：
a. 交通條件
1） 主干道、單行道
2） 岔道
b. 是否能步行去到大型服務(wù)設(shè)施。
c. 鄰近土地利用類型，質(zhì)量，它們對(duì)該項(xiàng)目是構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)還是有輔助作用？它們的使用類型是否與周圍競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)相似
d. 自然風(fēng)景及不利因素
e. 到園區(qū)的可達(dá)性
第二步—對(duì)房地產(chǎn)使用者進(jìn)行說明（市場(chǎng)描述）
與零售設(shè)施及住宅區(qū)不同，寫字樓沒有明確的分布區(qū)域，行業(yè)區(qū)。（商圈的圈層分布由時(shí)間、距離、貨物百分比及容量及工人的上下班時(shí)間來決定）作為金融機(jī)構(gòu)委托人的投資公司及一些專業(yè)性的公司，人們更加注重公司或個(gè)人的名氣而不是辦公室區(qū)位的好壞，因此寫字樓的使用者在大城市分布較零售業(yè)、住宅更廣泛。
該項(xiàng)目的承租人多種多樣，a級(jí)寫字樓適合于研究機(jī)構(gòu)，專職人員，以及承租人的委托人或雇員，評(píng)估人員對(duì)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)的時(shí)候應(yīng)考慮全部辦工人數(shù)，然后再將全市總需求細(xì)分到項(xiàng)目所在區(qū)域。
第三步—需求預(yù)測(cè)因素
a. 趨勢(shì)法
1. 增長(zhǎng)基本趨勢(shì)
由表7.3 和7.4中可以看出，該城市就業(yè)形勢(shì)樂觀，因此寫字樓市場(chǎng)需求也將上升。
2. 復(fù)合出租率趨勢(shì)
表7.5描述整個(gè)城市的出租率調(diào)查情況，數(shù)據(jù)顯示該城市的寫字樓出租率為86%（空置率14%），假定保持現(xiàn)有的增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們可以以數(shù)據(jù)推斷，未來總體出租率將處于一個(gè)更高的水平。我們還可以從表中看出，城市西南郊區(qū)a級(jí)寫字樓出租率為96%，因此，假定保持現(xiàn)有就業(yè)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們可以推斷，項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將非常好。
3. 歷史吸納量
同一市場(chǎng)歷史凈吸納量往往用來推斷未來需求（凈吸納量=進(jìn)入市場(chǎng)量—退出市場(chǎng)量），下面是美國(guó)的一個(gè)城市過去五年辦公用地的凈吸納量：
5年前 289200平方英尺
4年前 290900平方英尺
3年前 292300平方英尺
2年前 312600平方英尺
目前 304200平方英尺
總數(shù) 1489200平方英尺
平均值 297840平方英尺
如果未來的就業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)及就業(yè)結(jié)構(gòu)與過去五年保持一致，我們就可以推斷寫字樓市場(chǎng)需求量將會(huì)很大。
b. 基本預(yù)測(cè)方法
方法1，職業(yè)細(xì)分法
1. 總體市場(chǎng)的預(yù)期就業(yè)增長(zhǎng)
就業(yè)規(guī)劃基本行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（sic）（見下表，該城市被認(rèn)為是辦公城市）
表7.3 美國(guó)辦公城市就業(yè)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)
行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn) |
未來5年就業(yè)人數(shù) |
目前估計(jì)值 |
5年內(nèi)增加量 |
農(nóng)業(yè) |
30000 |
28000 |
2000 |
采礦 |
10000 |
8500 |
1500 |
建筑 |
50000 |
45000 |
5000 |
制造 |
200000 |
180000 |
20000 |
運(yùn)輸 |
65000 |
61000 |
4000 |
批發(fā)與零售 |
21000 |
18000 |
3000 |
金融，保險(xiǎn)，房地產(chǎn) |
6000 |
5500 |
500 |
服務(wù) |
30000 |
28500 |
1500 |
公共管理 |
7000 |
6000 |
1000 |
合計(jì) |
419000 |
380500 |
38500 |
2. 預(yù)測(cè)寫字樓出租率
我們可能用兩種方法來預(yù)測(cè)將在獨(dú)立寫字樓工作的辦公人員。國(guó)家勞動(dòng)統(tǒng)計(jì)局每年都會(huì)公布全國(guó)勞動(dòng)力狀況的年度數(shù)據(jù)。表7.3的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將勞動(dòng)者劃分成許多類，執(zhí)行理，主管，行政人員，銷售人員，機(jī)器操作人員，流水作業(yè)人員，檢查人員及其它。利用勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，我們就可以得到各個(gè)工作類型中在寫字樓工作的人員總數(shù)，然后將各職業(yè)類型人員匯總，再除以該行業(yè)總就業(yè)人口數(shù)，就可到一個(gè)比率。
例如：能夠通過下列數(shù)據(jù)求取在農(nóng)業(yè)部門工作的工人有多少人使用辦公室。
農(nóng)業(yè)總就業(yè)人口數(shù) 30，000
在辦公室工作的人數(shù) 150
銷售人員，執(zhí)行經(jīng)理，主管，行政人員 200
其它（含牧師） 800
小計(jì)：農(nóng)業(yè)總辦公人員 1150
下一步，求取將在獨(dú)立辦公室工作的辦公人員總數(shù)。研究顯現(xiàn)總辦公人數(shù)的2/3將會(huì)在獨(dú)立辦公室工作（參看：ian alexander,寫字樓區(qū)位及公共政策,紐約:chancer 出版社,1979）將這個(gè)比例乘以上面給出的比率：3.8%*0.67%=2.6%
因此2.6%的農(nóng)業(yè)就業(yè)人員將在獨(dú)立辦公室工作。
注：這不是一個(gè)通用的標(biāo)準(zhǔn)，上面給出的例子僅僅只是少有的適用這種標(biāo)準(zhǔn)的原始資料之一，對(duì)于比率的估計(jì)除了上述的原始資料外沒有可靠的二手資料。
表7.4就運(yùn)用上面介紹的這種方法，采用了國(guó)家勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，該表規(guī)劃了未來5年內(nèi)辦公城市，辦公人員的總量。
同時(shí)我們應(yīng)該注意行業(yè)類型比率的變動(dòng)，這里我們假定比率恒定不變，對(duì)大多數(shù)評(píng)估案例來說是可行的，如果數(shù)據(jù)充足的話，可以考慮比率變動(dòng)，對(duì)各個(gè)類型進(jìn)行計(jì)算會(huì)更精確。
我們還應(yīng)該考慮將寫字樓數(shù)據(jù)細(xì)分成單一租客寫字樓與多租客寫字樓，在這個(gè)例子沒有給出說明。
存在另一種方法來彌補(bǔ)上述兩個(gè)缺點(diǎn)（或者是對(duì)上述方法的檢驗(yàn)），這種方法不需要職業(yè)細(xì)分，用來預(yù)測(cè)在辦公人員占總就業(yè)人口的比例。如果市場(chǎng)內(nèi)寫字樓總占用面積已知，除以每個(gè)辦公人員平均占用面積，就得到總辦公人數(shù)，然后再將總辦公人數(shù)除以現(xiàn)有的就業(yè)人數(shù)就近似得到辦公人員占總就業(yè)人品的比例。這個(gè)比例可以用來預(yù)測(cè)未來的預(yù)測(cè)未來的總就業(yè)人數(shù)，還可以用來計(jì)算單位就業(yè)人口辦公面積。這在下一節(jié)（基本需求預(yù)測(cè)，方法2，比例評(píng)估法）將詳細(xì)講述。
表7.4 辦公城市辦公人員規(guī)劃表
行業(yè)分類 |
五年內(nèi)就業(yè)人口增加量 |
在辦公室工作的比例 |
在辦公室工作的數(shù)量 |
農(nóng)業(yè) |
2000 |
2.6% |
52 |
采礦 |
1500 |
18.8% |
282 |
建筑業(yè) |
5000 |
14.6% |
730 |
制造業(yè) |
20000 |
17.0% |
3400 |
運(yùn)輸業(yè) |
4000 |
30.2% |
1208 |
批發(fā)與零售業(yè) |
3000 |
16.8% |
504 |
金融，保險(xiǎn)與房地產(chǎn)業(yè) |
500 |
59.0 |
295 |
服務(wù)業(yè) |
1500 |
19.0% |
285 |
公共管理 |
1000 |
28.3% |
283 |
合計(jì) |
38500 |
|
7039 |
18.3%(7039/38500)=總就業(yè)人口中辦公人員比例。
3. 在評(píng)估寫字樓出租率的基礎(chǔ)上，推測(cè)寫字樓需求量.
boma每年都會(huì)公布全國(guó)的單位就業(yè)人員平均辦公面積的數(shù)據(jù)，black的辦公指南每年都會(huì)提供關(guān)于單位辦公人員占用辦公面積的數(shù)據(jù)，將預(yù)期的辦公人口數(shù)乘以單位辦公人員占用辦公面積，就得到寫字樓的需求面積。
7039 辦公人數(shù)
× 250 單位辦公人員所占辦公面積
1760000 寫字樓總需求面積
這個(gè)面積需求量是未來五年期的需求量，因此，每年的需求量應(yīng)除以5。
1760000/5=352000（平方英尺）
在這個(gè)區(qū)域，由于存在過量或過少的建筑物的原因，他們的二手?jǐn)?shù)據(jù)都不可信，因此我們必須做獨(dú)立的調(diào)查，我們必須保證那些用來反應(yīng)每平方英尺寫字樓面積擁有的工人數(shù)量的單位面積是已出租面積而不是可用面積。
如果在市場(chǎng)區(qū)域的那些已出租總面積數(shù)據(jù)是可靠的，我們就可以用目前已利用總辦公面積除以總辦公人數(shù)來推算人均使用面積。
實(shí)際數(shù)據(jù)不可能是一成不變的，選擇合適的單位規(guī)劃人口平均使用面積是估價(jià)人員的責(zé)任，在很多情況下，一個(gè)適當(dāng)?shù)淖儎?dòng)范圍或許更好。
方法2--比例法
所有的評(píng)估方法都有其缺點(diǎn)，所以，為了達(dá)到更合適的評(píng)估結(jié)果，在一次估價(jià)中我們最好是選用多種評(píng)估方法。這種預(yù)測(cè)方法是建立在求取總使用面積與總就業(yè)人口的基礎(chǔ)之上。由于該方法沒有對(duì)職業(yè)類型進(jìn)行細(xì)分，分類來預(yù)測(cè)需求面積，所以可能不應(yīng)該被認(rèn)為是一種基本的預(yù)測(cè)方法，這也是該方法的一個(gè)缺陷，該方法主要用來檢驗(yàn)上文的職業(yè)細(xì)分方法。
從表7.3可以看出。被研究城市總就業(yè)人口數(shù)是380500人，供應(yīng)調(diào)查顯示，該城市已使用的獨(dú)立辦公大樓總面積為16157200平方英尺，因此，目前該城市就業(yè)人口人均辦公面積需求量為42.5平方英尺。（已使用總面積16157200平方英尺除以總就業(yè)人口數(shù)380500人）。這個(gè)五年期規(guī)劃計(jì)劃提供38500個(gè)崗位，因此通過比例評(píng)估方法，可以預(yù)測(cè)未來五年需16362500平方英尺的辦公面積。
五年內(nèi)就業(yè)人數(shù)增加量 38500
單位就業(yè)人口所需辦公面積 * 42.5 平方英尺
全市未來五年寫字樓總需求量 1636250平方英尺
平均年需求量=327250平方英尺（1636250/5）
注：1） 可以通過與過去五年平均年需求量來對(duì)這種方法進(jìn)行檢驗(yàn)。
2） 這種方法假定未來職業(yè)機(jī)構(gòu)及目前的單位就業(yè)人口使用寫字樓面積不變（潛在的缺點(diǎn)）
e. 預(yù)測(cè)值整合
下文概述一下這幾種評(píng)估方法：
方 法 結(jié) 論
趨勢(shì)法（a、b） 樂觀的
市場(chǎng)出租情況 城市邊緣中等，西南部較好
歷史凈吸納量 過去五年平均每年297840平方英尺
基本方法（c、d）
分類預(yù)測(cè)法 未來五年年需求面積為352000平方英尺
比例預(yù)測(cè)法 未來五年年需求面積為327250平方英尺
在這個(gè)案例中，過去每年需求面積略小于預(yù)測(cè)需求面積，評(píng)估人員通過比較這個(gè)時(shí)期的就業(yè)人口增長(zhǎng)率與評(píng)估人員的預(yù)期增長(zhǎng)率來分析數(shù)據(jù)，未來五年預(yù)期總就業(yè)人口增長(zhǎng)是否與過去五年相似，在一個(gè)沒有其他極端外部條件下，一個(gè)區(qū)域總就業(yè)人口數(shù)增長(zhǎng)是穩(wěn)定的，未來的就業(yè)人口增長(zhǎng)應(yīng)與過去的就業(yè)人口增長(zhǎng)接近。
分類方法與比例方法得出了相近的結(jié)論，這兩種預(yù)測(cè)方法都是可信的方法。然而，在這個(gè)實(shí)例中，估價(jià)人員更認(rèn)可第一種方法—分類法。理論上來說，分類法更值得信賴，他們擁有更多的變量，劃分得更細(xì)。但是我們又能發(fā)現(xiàn)在這個(gè)方法中各種各樣的變量都不是實(shí)際值，而是估價(jià)值或預(yù)測(cè)值。
第四步—競(jìng)爭(zhēng)性增量預(yù)測(cè)
1、 存量面積調(diào)查
寫字樓存量調(diào)查
辦公城市現(xiàn)有獨(dú)立辦公大樓可出租面積量（單位：千平方英尺）
寫字樓類型 |
位置 |
編號(hào) |
凈可租面積 |
各區(qū)域現(xiàn)存寫字樓面積占全市比例 |
已出租面積 |
占全市寫字樓總面積比例 |
空置面積 |
空置率 |
a級(jí) |
市區(qū) |
15 |
4542.2 |
|
3860.9 |
24% |
681.5 |
15% |
b級(jí) |
市區(qū) |
27 |
3085.0 |
|
2313.8 |
14% |
771.2 |
25% |
市區(qū)小計(jì) |
|
42 |
7627.2 |
41% |
6174.7 |
38% |
1452.5 |
|
a級(jí) |
|
40 |
4193.8 |
|
4026.1 |
25% |
167.8 |
4% |
b級(jí) |
|
20 |
900.6 |
|
810.5 |
5% |
90.0 |
10% |
西南郊區(qū)小計(jì) |
|
60 |
5094.4 |
27% |
4836.6 |
30% |
257.8 |
|
a級(jí) |
|
28 |
2124.0 |
|
1911.6 |
12% |
212.4 |
10% |
b級(jí) |
|
20 |
910.3 |
|
773.8 |
5% |
136.5 |
15% |
東南郊區(qū)小計(jì) |
|
48 |
3034.3 |
16% |
2685.4 |
17% |
348.9 |
|
a級(jí) |
|
18 |
1424.2 |
|
1210.6 |
8% |
213.6 |
15% |
b級(jí) |
|
12 |
766.9 |
|
613.5 |
4% |
153.4 |
20% |
西北郊區(qū)小計(jì) |
|
30 |
2192.1 |
12% |
1824.1 |
12% |
367.0 |
|
a級(jí) |
|
3 |
50.6 |
|
38.0 |
〉1% |
12.7 |
25% |
b級(jí) |
|
22 |
748.0 |
|
598.4 |
4% |
149.3 |
20% |
西北郊區(qū)小計(jì) |
|
25 |
798.6 |
4% |
636.4 |
4% |
162.3 |
|
總 計(jì) |
|
|
18745.6 |
100% |
16157.5 |
|
2588.1 |
14% |
注：合計(jì)數(shù)已四舍五入
2、 在建工程面積清單
調(diào)查已擁有建設(shè)許可證的在建工程。有如下結(jié)果：
1. 在城市的東南部有25000平方英尺的寫字樓在建。
2. 在西南部有45000平方英尺的a級(jí)寫字樓在建。
3、 預(yù)測(cè)新增面積
這種預(yù)測(cè)是存在疑問的，但是確是非常重要的，因?yàn)樵u(píng)估人員在最高最佳利用評(píng)估及收益現(xiàn)金流折現(xiàn)法預(yù)測(cè)資本化率的過程中都需要對(duì), 未來至少十年期的（大多數(shù)情況）<, /b>的新增面積做出估計(jì)。預(yù)測(cè)新增面積的一般程序是，首先，研究已規(guī)劃的項(xiàng)目比較剩余需求量與過去市場(chǎng)行為（他們有相同的供給需求條件）。然后對(duì)未來10年需新增的面積總量做出合理的, 預(yù)測(cè)。以下是該程序的詳細(xì)步驟：
1. 已規(guī)劃項(xiàng)目研究。
a. 與建設(shè)規(guī)劃出進(jìn)行面談，獲得有關(guān)已規(guī)劃項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。
b. 調(diào)查那些已提交審批或已經(jīng)審批的做為辦公用途的地塊的狀況。
c. 收集報(bào)紙、公告，關(guān)注商業(yè)會(huì)議，及時(shí)獲取最新信息。
d. 與該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人，承租人，開發(fā)商面談。
2. 編寫一個(gè)有可能作為辦公用途的項(xiàng)目清單，分析它們的可行性，并考慮下列因素。
a. 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)歷。
b. 各項(xiàng)許可證的情況。
c. 預(yù)租情況。
d. 開發(fā)商是否有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。
e. 比較該區(qū)域的位置。
3. 分析市場(chǎng)進(jìn)入的可行性
利用現(xiàn)存的存量及在建的工程，計(jì)算剩余需求量。這種方法要求模擬市場(chǎng)的未來運(yùn)行情況，如果市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)還有很大的剩余需求量，我們就能夠判斷，在這段時(shí)期將會(huì)出現(xiàn)一些新的競(jìng)爭(zhēng)者。
4. 完成新增量預(yù)測(cè)
寫字樓新增量預(yù)測(cè)
單位：（平方英尺）
編 號(hào) |
區(qū) 位 |
規(guī)劃面積 |
開發(fā)可能性 |
可能開發(fā)面積 |
可能開發(fā)時(shí)間 |
評(píng)論 |
1 |
市區(qū) |
200000 |
10% |
20000 |
7年后 |
沒有預(yù)租，中心商務(wù)區(qū)寫字樓吸納量遞減 |
2 |
西南郊 |
100000 |
60% |
60000 |
2年后 |
好的開發(fā)商
有部分預(yù)租
增長(zhǎng)迅速 |
3 |
西南郊 |
175000 |
80% |
140000 |
1年后 |
主要承租人占30% 預(yù)租少 強(qiáng)勁增長(zhǎng) |
4 |
西南郊 |
85000 |
40% |
34000 |
3年后 |
好的開發(fā)商
沒有預(yù)租
增長(zhǎng)迅速 |
5 |
東南郊 |
20000 |
10% |
2000 |
5年后 |
沒有預(yù)租
開發(fā)商較差
區(qū)位差 |
全市合計(jì) |
|
580000 |
|
256000 |
|
|
標(biāo)的區(qū)域（西南郊區(qū)）合計(jì) |
|
|
|
234000 |
|
|
f. 對(duì)毀損和可能翻新面積的評(píng)估
毀損數(shù)據(jù)從城市房地產(chǎn)管理處獲得，潛在的翻新評(píng)估可以用一種類似于前文評(píng)估新建建筑的方法來評(píng)估。
第5步—分析供給與需求的相互作用，求取剩余需求量
a. 全市范圍內(nèi)的剩余需求
比較預(yù)測(cè)的總需求量與目前的供給量來求取未滿足需求量。目前的供給量包括現(xiàn)有存量供給、在建工程以及可能存在的未來新增量。
存量空置面積 2588100平方英尺
在建工程面積 70000平方英尺
預(yù)期新增量 256000平方英尺
總可用面積 2914100平方英尺
考慮到未來總供給量19071600平方英尺中存在著5%的摩擦空置，現(xiàn)有空置的2588100平方英尺的辦公用地僅有1674520是可以進(jìn)入市場(chǎng)的。評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)，要保持穩(wěn)定的空置率就必須將那些可以進(jìn)入市場(chǎng)的空置面積、在建工程及新增量共1960520平方英尺的寫字樓面積吸收到市場(chǎng)中來。
可用面積吸收年數(shù)等于可用面積除以每年的需求量。
1960520平方英尺（可用面積）/ 352000平方英尺（每年需求量）=5.6 年
根據(jù)這些計(jì)算，要吸收那些可用的空置面積、在建工程，計(jì)劃新增量，需要約為六年的時(shí)間，六年后，預(yù)期剩下的空置僅僅是摩擦空置，人們就有機(jī)會(huì)去開發(fā)更多的辦公面積。除此之外，辦公面積應(yīng)被充分使用，大部分建筑物都有低的空置率，而且租金必須增加。開發(fā)商能夠在預(yù)期剩余供給量消耗完全的時(shí)候馬上建設(shè)新的項(xiàng)目。
b. 細(xì)分到項(xiàng)目的建筑物類型及區(qū)域
前文就全市范圍內(nèi)的出租率及租金來看，該市的剩余需求量很少，該項(xiàng)目的收益前景不容樂觀。但是，該項(xiàng)目處于城市的西南郊，而該區(qū)域子市場(chǎng)與全市市場(chǎng)總體外觀截然不同。
目前，城市西南區(qū)域擁有整個(gè)城市30%的辦公面積（參看表7.5）。區(qū)位評(píng)估顯示，這個(gè)區(qū)域在未來10年內(nèi)將容納更高比例的辦公大樓（參看表7.3），因此我們有理由相信該區(qū)域未來五年內(nèi)還需528000平方英尺的辦公面積（全市需求面積1760000*30%）。
這些需求包括承租人選擇的所有類型，如果該項(xiàng)目是a級(jí)寫字樓，我們就應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步考慮按建筑物類型進(jìn)一步細(xì)分。我們?cè)倩仡櫼幌卤?.5的供給調(diào)查，在城市西南郊已使用的總面積為4836600平方英尺，總面積中其中有4026100平方英尺是a級(jí)寫字樓，占總面積的83%（4026100/4836600），因此，西南區(qū)域的a級(jí)寫字樓的需求量計(jì)算如下：
全市范圍內(nèi)5年總需求 1760000平方英尺
西南區(qū)域需求占全市需求的比例 × 0.30 平方英尺
西南區(qū)域?qū)懽謽敲娣e需求總量 528000 平方英尺
西南區(qū)域a級(jí)寫字樓需求所占比例 × 0.83 平方英尺
西南區(qū)域a級(jí)寫字樓需求總面積 438240 平方英尺
（西南區(qū)域a級(jí)寫字樓年需求面積 438240/5=87648）
利用西南區(qū)域目前能提供的競(jìng)爭(zhēng)型a級(jí)寫字樓的面積，來求取剩余需求量。
目前a級(jí)寫字樓空置面積 167800平方英尺
在建工程面積 45000 平方英尺
計(jì)劃新增面積 234000 平方英尺
預(yù)測(cè)總的競(jìng)爭(zhēng)性面積 446800 平方英尺
考慮到5%的摩擦空置率，就意味著要想使該市場(chǎng)保持穩(wěn)定的空置率，僅僅需要再吸收223160平方英尺的辦公面積。因此，在未來五年期內(nèi)總的可用面積將增加到44721800平方英尺，其中總市場(chǎng)辦公面積的5%（223640平方英尺）是摩擦空置，只有223160平方英尺的面積是真正的空置面積，可以進(jìn)入市場(chǎng)。
市場(chǎng)最為強(qiáng)勁的時(shí)刻是在真正的可用空置面積全部被市場(chǎng)吸收的時(shí)候，市場(chǎng)吸收那些真正空置可用面積的時(shí)間可以用可用面積比上年需求量來求得。
223160 平方英尺（可用面積）/87648 平方英尺（年需求量）=2.6 年
根據(jù)這一預(yù)期，再過約3年時(shí)間市場(chǎng)需求過剩，預(yù)期該時(shí)點(diǎn)的主要目的是找出市場(chǎng)的均衡點(diǎn)，預(yù)測(cè)增加租金的時(shí)刻點(diǎn)。區(qū)域市場(chǎng)是時(shí)刻變動(dòng)的，但一般情況下只要市場(chǎng)是供大于求，租金都不會(huì)上升?？勺饷娣e的稀缺性會(huì)提升租金水平。
第六步——預(yù)測(cè)項(xiàng)目收益
a. 趨勢(shì)分析方法
1. 目前該項(xiàng)目的出租率為85%，與地鐵周邊同類型房地產(chǎn)平均86%的出租率基本一致，但是西南區(qū)域的市場(chǎng)非常強(qiáng)勁，a級(jí)寫字樓的空置率僅為4%。因此，我們能夠推斷，目前的出租率是該項(xiàng)目做所能達(dá)到的最好狀態(tài)，若該項(xiàng)目存在的問題在租賃結(jié)構(gòu)與管理方面，我們能夠期望出租率將有所增加。
2. 該建筑物等級(jí)評(píng)定（表7.1）顯示，該建筑物由于最初的設(shè)計(jì)缺陷，其評(píng)定等級(jí)比評(píng)定等級(jí)比平均值低10個(gè)百分點(diǎn)。目前，在城市西南區(qū)域，平均出租率是96%，如果在建工程的出租率按現(xiàn)有水平計(jì)算，該區(qū)域市場(chǎng)a級(jí)寫字樓的出租率約為95%。在任何案例中，這都被認(rèn)為是一個(gè)很好的市場(chǎng)，剩余需求量預(yù)測(cè)顯示，西南區(qū)域目前可用空間和規(guī)劃空間全部被占用需要三年的時(shí)間。我們可以推斷，一個(gè)強(qiáng)勁的市場(chǎng)將彌補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)存在的問題，因此，三年后該項(xiàng)目的出租率將達(dá)到90%。
b. 基本方法的等級(jí)評(píng)定程序
注：西南區(qū)域所有a級(jí)寫字樓在表7.7中都做出了等級(jí)評(píng)定，最終評(píng)定結(jié)果在表7.8，因?yàn)槲覀兌家呀?jīng)詳細(xì)了解各個(gè)建筑物的各個(gè)屬性，所以等級(jí)評(píng)定的細(xì)節(jié)內(nèi)容我們就不在此詳細(xì)給出，課堂時(shí)間也不允許我們?cè)敿?xì)給出，僅僅給出了等級(jí)評(píng)定技術(shù)，應(yīng)用可計(jì)量的等級(jí)評(píng)定方法的過程如下：
1. 列出預(yù)測(cè)時(shí)間內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)性的區(qū)域的所有同類物業(yè)的清單
等級(jí)評(píng)定的第一步是定位、列舉與該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)性的所有辦公大樓，當(dāng)拿不準(zhǔn)的時(shí)候，該建筑物應(yīng)該選為評(píng)定對(duì)象。該程序的主要目的就是選取與該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)。
在這個(gè)案例中，該城市西南區(qū)域有40個(gè)a級(jí)寫字樓與該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)性，給這些辦公大樓附統(tǒng)一的編碼。
2. 列出等級(jí)評(píng)定的影響因素，確定各因素的參數(shù)
等級(jí)評(píng)定因素需要靠估計(jì)師來確定，估價(jià)師根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)判斷來選取那些影響項(xiàng)目收益的因素（記住這是一個(gè)權(quán)衡的過程，需要仔細(xì)挑選）。
技術(shù)要求：每個(gè)因素都應(yīng)該被定義，每個(gè)定義都應(yīng)該盡可能精確，不能有含糊不清的東西，因素定義的目標(biāo)是兩個(gè)不同的人評(píng)估同一宗房地產(chǎn)，所得到的分值應(yīng)該相近。
注：由于房地產(chǎn)因素具有個(gè)體特性，對(duì)那些不是非常熟悉該物業(yè)的人來說，一一列舉出的因素沒有任何意義，所以此處沒有給出因素說明。
3. 評(píng)定建筑物等級(jí)
使用建筑物評(píng)定表及每個(gè)影響因素的定義來給建筑物打分（參看表7.7）。表最左邊一欄就是要評(píng)定的影響因素，每棟建筑物逐個(gè)因素打分。但是他們各個(gè)獨(dú)立的分值沒有在表中給出來，因?yàn)檫@個(gè)表是用來對(duì)應(yīng)每個(gè)估價(jià)師的等級(jí)評(píng)定關(guān)鍵部分的。表7.8給出了各個(gè)建筑物各個(gè)因素的分值。例如，第一個(gè)評(píng)定因素是區(qū)位位置，最好的區(qū)位分值是4分，次級(jí)的給3分，等等。第二個(gè)評(píng)定因素是房屋質(zhì)量和鄰近土地利用的兼容性、可達(dá)性及可見度等等。
所有建筑物各個(gè)評(píng)價(jià)因素的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)都是一致的，由12個(gè)評(píng)價(jià)因素，最高可能分值是48分。
表7.7 競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)評(píng)定的指標(biāo)
評(píng)價(jià)因素 |
分 值 |
4 |
3 |
2 |
1 |
區(qū) 位 |
park place area |
marvin gardens |
st. james place |
baltic avenue
area |
周邊土地利用情況 |
很好 |
中 |
一般 |
差 |
可達(dá)性與可見度 |
臨近公路 交叉路 雙行道 |
主干道 雙行道或向外的單行道 |
次級(jí)干道 交叉路 |
普通街道 差的交叉路或雙行道 |
承租人質(zhì)量 |
aaa級(jí)，國(guó)家級(jí)的大公司 |
專職人員 大的地方公司 |
房地產(chǎn)銷售人員
中等大小的商業(yè)公司 |
其他 |
管理 |
現(xiàn)場(chǎng)專門管理 |
非現(xiàn)場(chǎng)專門管理 |
自己管理 |
其他 |
建筑物質(zhì)量 |
很好 |
好 |
一般 |
差 |
設(shè)計(jì)和外觀 |
很好 |
好 |
一般 |
差 |
車位 |
好 |
足夠 |
一般 |
差 |
毀損及內(nèi)部裝修 |
很好 流行設(shè)計(jì) |
輕度毀損
設(shè)計(jì)中等 |
毀損明顯
設(shè)計(jì)普通 |
高度毀損
設(shè)計(jì)普通 |
已使用年限 |
少于2年 |
2—5年 |
6—15年 |
高于15年 |
服務(wù)設(shè)施關(guān)聯(lián)性 |
一個(gè)建筑物內(nèi)2家 |
一個(gè)建筑物或一個(gè)街區(qū)內(nèi)1家 |
2—4個(gè)街區(qū)內(nèi)一家 |
大于4個(gè)街區(qū)內(nèi)一家 |
面積大?。ㄔ谑袌?chǎng)中的排序） |
前10% |
前10%-20% |
前20%-30% |
不在前30% |
對(duì)物業(yè)管理人員的調(diào)查以及擁有不同屬性的房地產(chǎn)的出租或出售的比較是確定評(píng)價(jià)因素權(quán)重的好方法。評(píng)估人員也可以用排序的方法，每個(gè)因素按其重要程度排序，因素越重要，其權(quán)重值越高。然后針對(duì)各具體因素來確定因素分值。以下是一個(gè)運(yùn)用此方法評(píng)估的評(píng)估案例，選取了三棟辦公大樓以及上表中的三個(gè)影響因素。
評(píng)價(jià)因素 |
項(xiàng) 目 |
建筑物a |
建筑物b |
因素重要程度 |
區(qū) 位 |
2 |
1 |
1 |
2 |
承租人質(zhì)量 |
3 |
2 |
1 |
3 |
建筑物質(zhì)量 |
1 |
2 |
2 |
1 |
總權(quán)重分值 |
14 |
10 |
7 |
|
4. 將分?jǐn)?shù)匯總，比較競(jìng)爭(zhēng)力
表7.8給出了評(píng)價(jià)結(jié)果，按分值從高到低排序。
表7.8 競(jìng)爭(zhēng)性寫字樓等級(jí)評(píng)定概述
建筑物編號(hào) |
出租率 |
總面積 |
每平方英尺租金(美元) |
評(píng)定分值 |
13 |
98% |
200000 |
20 |
47 |
3 |
96% |
475000 |
19 |
46 |
4 |
98% |
300000 |
19 |
46 |
5 |
90% |
525000 |
20 |
46 |
6 |
92% |
100000 |
20 |
46 |
23 |
100% |
65000 |
18 |
45 |
14 |
100% |
75000 |
19 |
45 |
12 |
98% |
11000 |
20 |
45 |
18 |
94% |
65000 |
20 |
45 |
小計(jì)平均值 |
96% |
213000 |
19.55 |
45.67 |
2 |
92% |
115000 |
18 |
42 |
20 |
85% |
50000 |
19 |
42 |
8 |
88% |
85000 |
18 |
41 |
11 |
90% |
118000 |
18 |
41 |
21 |
82% |
77000 |
20 |
41 |
1 |
85% |
350000 |
19 |
41 |
7 |
95% |
105000 |
17 |
40 |
10 |
100% |
40000 |
17 |
40 |
19 |
96% |
10000 |
16 |
40 |
16 |
85% |
86000 |
18 |
39 |
9 |
80% |
107000 |
18 |
39 |
15 |
82% |
100000 |
18 |
39 |
小計(jì)平均值 |
88% |
101416 |
18.00 |
40.4 |
17 |
84% |
225000 |
18 |
36 |
22 |
90% |
25000 |
17 |
36 |
28 |
88% |
98000 |
17 |
36 |
30 |
92% |
27000 |
16 |
35 |
31 |
90% |
46000 |
15 |
35 |
29 |
85% |
89000 |
18 |
35 |
33 |
83% |
72000 |
18 |
34 |
24 |
91% |
60000 |
16 |
34 |
32 |
87% |
25000 |
18 |
34 |
26 |
85% |
15000 |
18 |
34 |
項(xiàng)目 |
|
|
|
|
39 |
85% |
75000 |
17 |
33 |
25 |
95% |
44000 |
15 |
33 |
34 |
90% |
66000 |
17 |
31 |
小計(jì)平均值 |
88% |
67000 |
16.92 |
34.31 |
36 |
90% |
44000 |
14 |
29 |
37 |
85% |
23000 |
16 |
29 |
27 |
80% |
10000 |
17 |
29 |
38 |
95% |
38000 |
14 |
28 |
35 |
85% |
32000 |
15 |
27 |
40 |
80% |
12000 |
17 |
26 |
小計(jì)平均值 |
86% |
27000 |
15.50 |
28 |
總平均值 |
89.5% |
104845 |
17.49 |
37.09 |
注：城市西南郊區(qū)總出租率為96%，而該市平均出租率為90%。
分析對(duì)象的平均分值為37.09，該項(xiàng)目（編號(hào)為39）的評(píng)定分值為33，有11%的建筑物評(píng)定分值低于平均值，該項(xiàng)目在同類a級(jí)寫字樓中僅排倒數(shù)第9位。
c. 項(xiàng)目收益調(diào)整及最終預(yù)測(cè)
該項(xiàng)目目前出租率為85%，而西南區(qū)域要在約3年后才會(huì)需求大于供給。該項(xiàng)目可以通過兩個(gè)不同的方法（但有聯(lián)系）來評(píng)估（參看表7.1，7.8），通過等級(jí)評(píng)定分析我們可以看出該項(xiàng)目的等級(jí)分值約比西南區(qū)域市場(chǎng)上建筑物平均分值低10%-15%。因此，推斷該項(xiàng)目的出租率將比市場(chǎng)平均出租率低是合理的，以下是這些結(jié)論的概述：
a. 預(yù)測(cè)下限：出租率—在未來1-5年內(nèi)緩慢增長(zhǎng)到90%。租金—每年穩(wěn)定地以0.5%的速度遞減來支撐出租率小幅度增長(zhǎng)。
b. 中間值：出租率—在未來3-4年內(nèi)增加到90%，然后未來4-10年穩(wěn)定在90%。租金—如果如預(yù)料的那樣，出租率將緩慢增長(zhǎng)，在未來五年內(nèi)租金將保持穩(wěn)定，七年后由于西南區(qū)域強(qiáng)大的吸引了及需求量的增長(zhǎng)，租金將小幅上漲，這些結(jié)論是大家公認(rèn)的，沒有經(jīng)過精確的計(jì)算。
c. 預(yù)測(cè)上限：出租率—未來2-3年內(nèi)增長(zhǎng)到95%，3-10年穩(wěn)定在這個(gè)水平。租金—未來三年保持持平，4-10年，由于西南區(qū)域市場(chǎng)吸引力拉動(dòng)需求，將每年以2%的速度增長(zhǎng)。
注：在上面的例子中我們提到了預(yù)測(cè)上限和下限，它們的計(jì)算在這里沒有給出，其計(jì)算過程除了在就業(yè)人口的計(jì)算上有差別外與中間值的計(jì)算一樣。一個(gè)更完善的收益分析應(yīng)該在求等級(jí)分的時(shí)候考慮每棟建筑物的空置空間。
