(深圳 秦文)
摘要:隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，農(nóng)村集體土地上的房屋征收評估的重要性越來越大，集體土地上房屋征收不同于城市房屋，后者現(xiàn)在已有明確的政策法規(guī)對其規(guī)定，如國家已經(jīng)出臺了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，相應(yīng)的理論方法也較成熟，而集體土地上房屋征收尚無國家性的政策規(guī)范，多以地方性的法律法規(guī)為主。隨著大量集體土地及房屋的征收，產(chǎn)生了許多的社會(huì)問題。其中被廣泛關(guān)注的房屋征收問題成為激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。在此背景下，本文對集體土地上的評估辦法進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：集體土地 房屋 征收 評估
一、背景
城市化、工業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必需，是一個(gè)城市發(fā)展和地域不斷擴(kuò)展的過程，自從20 世紀(jì) 80 年代開始，我國各級城市為追求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP 的增長，除了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，各種工業(yè)園區(qū)、開發(fā)新區(qū)等特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域猶如雨后春筍不斷涌現(xiàn)。與此同時(shí)伴隨著大量集體土地及房屋的征收，許多社會(huì)問題也隨之產(chǎn)生。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。國家已經(jīng)出臺了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對國有土地上的房屋征收進(jìn)行了規(guī)范，但是，對于集體土地上的房屋征收國家性的法規(guī)政策法規(guī)還未出臺。因此，如何根據(jù)現(xiàn)階段房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合理運(yùn)用評估方法綜合確定集體土地上房屋征收的公平補(bǔ)償價(jià)格，已成為當(dāng)前亟需解決的現(xiàn)實(shí)課題。
二、集體土地征收的法律依據(jù)
目前，國家在法律層面涉及到對集體土地征收及房屋補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)主要有以下幾方面：
第一，《憲法》第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?span style="font-size:16px;" lang="EN-US">
第二，《土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。第 47 條規(guī)定：“征收土地的，按照土地的原用途給予補(bǔ)償，分別規(guī)定了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征收其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但同時(shí)又規(guī)定了土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過土地被征收前三年平均產(chǎn)值的 30 倍”。此規(guī)定，是把集體土地上的房屋作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。
第三，2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?/span>
以上關(guān)于征收與補(bǔ)償?shù)牧⒎ǎ瑑H僅對集體土地和房屋征收補(bǔ)償作了簡單規(guī)定，除以上三方面的法律規(guī)定外，各地對集體土地和房屋的征收補(bǔ)償各有不同，以地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等規(guī)范性文件的形式加以規(guī)定。
三、集體土地的特殊性質(zhì)對房屋評估的影響
《土地管理法》規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。”
按照以上規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織所有，村民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場，而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒有一個(gè)統(tǒng)一明晰的市場價(jià)格。因此農(nóng)村房屋在評估時(shí)不能使用市場比較法。
集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點(diǎn)，對房屋征收評估工作產(chǎn)生了重要影響：目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評估當(dāng)中，因?yàn)闆]有一個(gè)集體土地房屋交易的市場，類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格沒有辦法確定。
四、集體土地上房屋征收估價(jià)思路探討
由于集體土地上的房地產(chǎn)價(jià)值評估，缺乏類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，難以采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；又由于集體建設(shè)用地上的房屋，收益難以確定，而且運(yùn)營費(fèi)用(管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、維修費(fèi)等)較難估算或國家沒有相關(guān)規(guī)定(指針對集體土地上的房地產(chǎn))，因此集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)也難以采用收益法進(jìn)行估價(jià)。
由于目前集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，多以地方性的法律法規(guī)為主。在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。
下面舉例具體分析。北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。即按照“房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)”的方式，是采用成本法。
福州市政府 2009年印發(fā)了《福州市農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定(試行)，文件規(guī)定：“住宅拆遷補(bǔ)償安置的方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋安置?！薄柏泿叛a(bǔ)償，將確認(rèn)的被拆遷房屋合法面積按市場評估價(jià)折算成貨幣，由被拆遷人自行購房安置。市場評估價(jià)由房屋區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)和舊房補(bǔ)償單價(jià)組成。”從這一份文件可以看出福州市集體建設(shè)用地上住宅房地產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方式與北京市相同，采用的成本法。
成本法是先按不同建筑結(jié)構(gòu)的評估基準(zhǔn)價(jià)和建筑面積（應(yīng)以有資質(zhì)測繪機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場實(shí)測數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）計(jì)算出全新估價(jià)對象的重置價(jià)格，再考慮估價(jià)對象的建成年份、實(shí)際使用情況等因素扣除房屋折舊，最后綜合二次裝修等補(bǔ)償項(xiàng)目得出估價(jià)對象的評估價(jià)格。
實(shí)際運(yùn)用成本法估算集體土地房屋補(bǔ)償價(jià)格時(shí),可采用分部分項(xiàng)法或基準(zhǔn)價(jià)格修正法，以及工程造價(jià)類比法進(jìn)行評估。
（一）分部分項(xiàng)法
分部分項(xiàng)法的具體操作程序：
1、現(xiàn)場勘測房屋各組成部份(即分項(xiàng)，如墻體、樓面地面等)的主要特征，如用料、工藝以及規(guī)格數(shù)量等；
2、計(jì)算各分項(xiàng)數(shù)量；
3、根據(jù)現(xiàn)行工程定額標(biāo)準(zhǔn)確定各分項(xiàng)價(jià)格；
4、評定房屋成新；
5、確定房屋評估價(jià)格：
評估單價(jià)=(Σ分項(xiàng)價(jià)格)×成新率÷建筑面積
同一拆遷基地內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)、用途等基本相同的成片房屋，可采用分部分項(xiàng)法確定典型房屋的價(jià)格，作為該拆遷地范圍內(nèi)同類房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。然后根據(jù)不同房屋的墻身、屋面、層高、樓地面等因素，對該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正，確定被拆除房屋的評估價(jià)格。
（二）基準(zhǔn)價(jià)格修正法
基準(zhǔn)價(jià)格修正法的操作程序有如下幾步：
1、按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類；
2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；
3、測算并確定典型房屋的價(jià)格作為基準(zhǔn)價(jià)格；
4、依據(jù)房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等方面的差異進(jìn)行修正；
5、確定房屋成新；
6、確定房屋的評估價(jià)格。
（三）工程造價(jià)類比法
工程造價(jià)類比法是根據(jù)實(shí)際情況，用與擬估房屋在結(jié)構(gòu)、功效等方面相同或相似的已建成的工程造價(jià)進(jìn)行類比，通過對有差異的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，確定被拆除房屋的評估價(jià)格。工程造價(jià)類比法宜適用于有可比較的類似工程的房屋評估。
工程造價(jià)類比法的操作程序：
1、根據(jù)評估對象的實(shí)際狀況，選取并確定類似工程；
2、計(jì)算修正系數(shù)：人工費(fèi)用修正系數(shù)(K1)，材料價(jià)格修正系數(shù)(K2)，機(jī)械使用費(fèi)修正系數(shù)(K3)，間接費(fèi)用修正系數(shù)(K4)；
3、計(jì)算總造價(jià)修正系數(shù)K
K=類似工程人工費(fèi)比例×K1+類似工程材料費(fèi)比例×K2+類似工程機(jī)械使用費(fèi)比例×K3+類似工程間接費(fèi)比例×K4
4、計(jì)算房屋評估價(jià)格；
評估價(jià)格=類似工程單價(jià)×K×建筑面積
五、采用成本法應(yīng)注意的問題
由于采用成本法測算時(shí)以現(xiàn)狀規(guī)劃利用條件為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)值評估，沒有考慮土地近期可能重新規(guī)劃或調(diào)整用途帶來的未來可預(yù)見的升值，評估的補(bǔ)償價(jià)格往往偏低，雖然也是房地合一的價(jià)格，但與真正的市場價(jià)格存在著差距，因此，在征收拆遷的實(shí)踐中，可以使被拆遷人來參與分享部分土地的增值收益?？刹捎靡韵聨追N基本形式：一是貨幣補(bǔ)貼形式，即拆遷入在對被拆遷人房地產(chǎn)現(xiàn)狀條件下價(jià)值給予等量補(bǔ)償后付給額外的貨幣，作為對被征收土地未來可能的增值收益的貼補(bǔ)。二是權(quán)益入股形式，即被拆遷人將其被征收房屋的部分權(quán)益以股本的形式，投入到土地的征收與再開發(fā)項(xiàng)目中去，直接參與開發(fā)利潤的分享，同時(shí)承擔(dān)一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
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