假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是成本法與收益法的綜合運(yùn)用,既是站在未來預(yù)期收益的角度的一種預(yù)期性的估價(jià),又是用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本,屬于成本法的倒算。它是將被估房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值,扣除正常投入成本、正常稅費(fèi)及合理利潤后得到的剩余值,來測算被估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。
假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際應(yīng)用中非常多見，理論上，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造的或改變用途的舊的房地產(chǎn)等等。
假設(shè)開發(fā)法的基本公式可以表述為：
地價(jià)=總開發(fā)價(jià)值-開發(fā)費(fèi)用（含拆遷費(fèi)和對現(xiàn)有承租者的補(bǔ)償、基建費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、應(yīng)計(jì)費(fèi)、代理及法律事務(wù)費(fèi)用）-開發(fā)者的收益-取得土地所需的費(fèi)用
或是將其細(xì)化為：
土地價(jià)值 = 開發(fā)完成后價(jià)值 –后續(xù)開發(fā)成本 – 后續(xù)管理費(fèi)用 – 后續(xù)銷售費(fèi)用 – 后續(xù)投資利息 – 開發(fā)利潤 – 購買該土地所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)
其中要得到投資利息、管理費(fèi)用等參數(shù)，還必須確定后續(xù)開發(fā)周期、銷售周期等其他過程參數(shù)。
從公式中我們可以看出，在假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用過程中需要重點(diǎn)了解估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)和開發(fā)完成后的狀態(tài)，仔細(xì)預(yù)測確定由估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)開發(fā)至開發(fā)完成后狀態(tài)所需要的開發(fā)經(jīng)營周期，有可能發(fā)生的各項(xiàng)必要費(fèi)用，以及每項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生所應(yīng)持續(xù)的正常時(shí)間，以及開發(fā)者正常合理的利潤率是多少，取得待開發(fā)房地產(chǎn)的費(fèi)用是多少等等。
在假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用過程中除了必須搞清楚是否根據(jù)土地價(jià)格的合法原則和最高最佳使用原則正確判斷了土地的最佳開發(fā)利用方式，是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的行情和供求狀況正確預(yù)測了開發(fā)完成后價(jià)值之外，還必須準(zhǔn)確預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤，特別是在后續(xù)開發(fā)過程中還需要做哪些方面的工作，完成每項(xiàng)工作所需要的時(shí)間，需要哪些必要的支出，以及相應(yīng)的應(yīng)得利潤等方面的內(nèi)容。
事實(shí)上，針對每種估價(jià)目的的不同，可能會(huì)存在以下幾種不同的假設(shè)開發(fā)前提：
各種假設(shè)前提下參數(shù)選擇的差別
首先我們以最常見的土地抵押價(jià)值評估為例說明在假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用過程中需要考慮哪些對估價(jià)參數(shù)選取有影響的參數(shù)。
眾所周知，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，由此可見，在土地抵押價(jià)格的評估過程中，必須考慮到當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)而轉(zhuǎn)由人民法院強(qiáng)制拍賣已抵押土地的過程中有可能產(chǎn)生的估價(jià)參數(shù)的選取問題。其一，由于是法院強(qiáng)制拍賣土地，需要辦理相關(guān)拍賣程序，而這種拍賣程序通常相比正常的拍賣過程更加復(fù)雜，耗時(shí)更長，也就是說除了現(xiàn)有的土地?fù)碛姓弑仨殞F(xiàn)有土地轉(zhuǎn)讓給其土地的購買者所需的轉(zhuǎn)讓過程，還要附加上強(qiáng)制拍賣的辦理過程，這兩者時(shí)間的相加一般會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正常的轉(zhuǎn)讓時(shí)間，因此在以抵押為目的的估價(jià)過程中，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)充分考慮這個(gè)“換手”過程所需要的時(shí)間，即在正常轉(zhuǎn)讓時(shí)間的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮該“換手”時(shí)間所帶來的新的項(xiàng)目“前期”，并應(yīng)考慮該新的前期所產(chǎn)生的 “前期費(fèi)用”，另外由于接收被拍賣土地可能給后續(xù)開發(fā)者帶來的風(fēng)險(xiǎn)加劇，也應(yīng)該通過調(diào)整后續(xù)開發(fā)者應(yīng)得利潤得以體現(xiàn)。
我們認(rèn)為在假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用中應(yīng)注意估價(jià)目的與估價(jià)前提的應(yīng)用，特別是在接近尾聲的在建項(xiàng)目的評估中，通常開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)項(xiàng)目已接近尾聲，那么該在建項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值就應(yīng)該是開發(fā)完成后價(jià)值減后續(xù)投入資金，這樣評估出來的在建工程市場價(jià)值一定會(huì)明顯偏高，而對于以抵押為目的的在建工程項(xiàng)目評估而言應(yīng)考慮到當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)以后，最可能發(fā)生的情況是該項(xiàng)目由人民法院強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，而不會(huì)由原開發(fā)商即估價(jià)委托方繼續(xù)開發(fā)，在這種情況下對于后續(xù)開發(fā)期和后續(xù)投入的確定問題，就應(yīng)當(dāng)考慮該在建工程由人民法院強(qiáng)制拍賣或變賣的期限以及該項(xiàng)目由現(xiàn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為其他開發(fā)商的“換手”期限，即新的項(xiàng)目“前期”，及由此而帶來的新的“前期費(fèi)用”，因此在估算后續(xù)必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。這樣符合抵押估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則和《抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》關(guān)于不得低估后續(xù)開發(fā)周期和后續(xù)開發(fā)費(fèi)用的要求。
而對于國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的評估以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估，情況會(huì)有所不同。首先國有土地使用權(quán)出讓或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，其交易過程一般不存在過多的不確定因素，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間一般都是可以準(zhǔn)確得到或判斷出來的，站在購買者的角度也可以較準(zhǔn)確地預(yù)測整個(gè)交易過程所需要的各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)也可以準(zhǔn)確預(yù)測出后續(xù)開發(fā)周期、后續(xù)投入等費(fèi)用，甚至對于購買者而言，可以根據(jù)規(guī)劃條件以及自身的開發(fā)實(shí)力自行決定所預(yù)期的開發(fā)利潤的高低，這就是典型的自愿轉(zhuǎn)讓前提條件下的假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用。對于該類轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估，估價(jià)人員可根據(jù)估價(jià)目的在估價(jià)過程中通過市場法預(yù)測正常的開發(fā)周期、必要支出、行業(yè)平均利潤等進(jìn)行計(jì)算。
對于自己開發(fā)前提，多出現(xiàn)在在房地產(chǎn)擁有者自有自估或其他不需要發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)項(xiàng)目中，在這種前提條件下，通常不需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程，因此不存在房地產(chǎn)購買待開發(fā)房地產(chǎn)所需要的前期時(shí)間和前期費(fèi)用，因此在這類估價(jià)中，估價(jià)人員只需要考慮估價(jià)對象從估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況開發(fā)至開發(fā)完成狀況下所需要的后續(xù)開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、正常利潤等參數(shù)，而可以忽略購買待開發(fā)房地產(chǎn)所需的稅費(fèi)。
通過以上的分析我們可以看出，在假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用過程中，我們必須首先根據(jù)估價(jià)目，確定是那種估價(jià)前提條件下的估價(jià)，并根據(jù)估價(jià)對象的具體情況調(diào)整估價(jià)過程參數(shù)的大小，特別是后續(xù)開發(fā)周期和開發(fā)費(fèi)用的大小，在實(shí)際工作中，特別是在土地的抵押價(jià)值評估中，不僅要考慮從土地的現(xiàn)有狀況下至開發(fā)完成狀況下所需的正常工期，還有考慮到強(qiáng)制拍賣所造成的“換手”所要產(chǎn)生的前期時(shí)間，不僅要考慮從土地的現(xiàn)有狀況下至開發(fā)完成狀況下所需要的正常投入，還要考慮到“換手”所需要產(chǎn)生的附加的前期費(fèi)用。
