1.1 預(yù)售戶型以2-3房為主
2016年預(yù)售的項(xiàng)目有普通住宅、高檔住宅、豪宅等，其中以二房、三房的戶型為主，占比75.67%，主要是為了滿足改善型置業(yè)者的需求。
2016年預(yù)售住宅戶型分布圖
2016年共預(yù)售新房住宅45575套，其中，一房供應(yīng)4202套，占比10.82%；二房供應(yīng)17249套，占比44.41%；三房供應(yīng)12141套，占比31.26%；四房供應(yīng)3053套，占比7.86%；四房以上供應(yīng)672套，占比1.73%；復(fù)式供應(yīng)826套，占比2.13%；宿舍供應(yīng)694套，占比1.79%；別墅供應(yīng)8套，占比0.02%。2-3房成為今年上半年樓市預(yù)售的供應(yīng)主力軍，占據(jù)整個(gè)住宅預(yù)售的近八成。
1.2 龍崗、寶安為供應(yīng)主力
2016年住宅預(yù)售主要以龍崗、寶安為主，共占比81.92%。其中龍崗區(qū)預(yù)售22754套，占比49.93%；寶安區(qū)預(yù)售14581套，占比31.99%；南山區(qū)預(yù)售6778套，占比14.87%；羅湖區(qū)預(yù)售1214套，占比2.66%；鹽田區(qū)預(yù)售248套，占比0.54%。
福田區(qū)無(wú)新增預(yù)售。
2016年預(yù)售住宅區(qū)域分布圖
具體各區(qū)的預(yù)售情況如下表所示：
2、成交分析
2.1 與政策博弈中前行，成交量下跌近四成，均價(jià)飆漲至53528元/平方米
2016年的“3.25新政”后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供需開(kāi)始走弱，成交量下滑，但價(jià)格上行的勢(shì)頭依然不改?！?0.4新政”加碼后，住宅均價(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑，價(jià)格飆升勢(shì)頭終被遏制，同時(shí)嚴(yán)厲整肅市場(chǎng)秩序的相關(guān)措施相繼出臺(tái)，市場(chǎng)熱度驟降。
根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2016年全市新房住宅成交40467套，環(huán)比下跌39.1%；成交面積418.16萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌37.2%。但成交均價(jià)仍飆升至53528元/平方米，環(huán)比上漲59.8%。
2.2福田、南山均價(jià)超8萬(wàn)
2016年，福田、南山成交均價(jià)仍高企， 超8萬(wàn)/m2。羅湖區(qū)在舊改的推動(dòng)下，均價(jià)達(dá)64322元/平方米。寶安、龍崗一直是成交大區(qū)，寶安區(qū)以150.5萬(wàn)m2的驕人業(yè)績(jī)位列第一，但寶安、龍崗仍有光明、坪山等洼地，均價(jià)相對(duì)較低。
2.3 寶安、龍崗成交占比近八成
寶安、龍崗因可用土地資源較多，價(jià)格較低，一直是成交大戶。2016年第一季度，深圳樓市仍延續(xù)2015年的火爆，“3.25新政“的出現(xiàn)適時(shí)的遏制了火勢(shì)的蔓延，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，成交量下滑。10.4嚴(yán)政出臺(tái)后，樓市進(jìn)一步得到遏制，成交量大幅下滑。根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2016年共成交40467套，環(huán)比下跌39.1%。
受預(yù)售及政策影響，各行政區(qū)成交量均有所下降。
其中，福田區(qū)因2016年無(wú)新增預(yù)售，成交342套，環(huán)比下跌76.5%，下滑幅度最大。南山區(qū)成交6896套，環(huán)比下跌3.2%。羅湖區(qū)成交1703套，環(huán)比下跌27.2%。寶安區(qū)成交15666套，環(huán)比下跌36.3%。龍崗區(qū)成交15288套，環(huán)比下跌48.6%。鹽田區(qū)成交565套，環(huán)比下跌53.7%。
2.4 量?jī)r(jià)背馳 價(jià)格企穩(wěn)，成交量繼續(xù)下滑
2016年開(kāi)局延續(xù)2015年的火爆，1-3月成交量依舊可觀，“3.25新政“后，市場(chǎng)熱度快速褪去，成交量大幅下滑，導(dǎo)致4月份成交量出現(xiàn)了腰斬，隨后低位徘徊。但開(kāi)發(fā)商資金充足，且對(duì)后市發(fā)展也較為樂(lè)觀，因此價(jià)格依然堅(jiān)挺。10.4新政后，成交均價(jià)連續(xù)3個(gè)月下滑，遏制了價(jià)格瘋漲的勢(shì)頭，開(kāi)始企穩(wěn)。
2.5 成交戶型以2-3房為主，占比74%
2016年成交主要以2-3房改善型住房為主，其中二房成交18595套，占比46.37%；三房成交11101套，占比27.68%；一房成交4503套，占比11.23%；四房成交3626套，占比9.04%；四房以上成交766套，占比1.91%；復(fù)式成交771套，占比1.92%；其他成交737套，占比1.84%。
2.6 大戶型是房?jī)r(jià)上漲的主因
2016年90㎡以下戶型均價(jià)44741元，90㎡-144㎡戶型均價(jià)47328元，144㎡以下戶型均價(jià)80539元，可見(jiàn)，大戶型才是房?jī)r(jià)的推手。
四、二手房市場(chǎng)
1. 波動(dòng)幅度略小于一手房，成交量下跌兩成多，均價(jià)上漲三成多
因3.25新政和二手評(píng)估價(jià)上調(diào)的影響，深圳二手房在2016年3月創(chuàng)新高后急劇下滑，成交量幾乎達(dá)到谷底。6月，因龍華“單價(jià)地王”和光明“總價(jià)地王”的出現(xiàn)，給低迷的市場(chǎng)注入新鮮血液，三季度成交有所回暖。“10.4新政”后，成交量重新回落。
根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2016年全市二手房成交106745套，環(huán)比下跌23.7%；成交面積937.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌23%。但成交均價(jià)仍飆升至56390元/平方米，環(huán)比上漲34.8%。
2、“3.25新政”成為成交量的分水嶺，前后巨變
由于一季度媲美2015年的火爆市場(chǎng)，2016年一季度成交量依然保持較高的水平，后三季度下滑較多。根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，全市二手房成交106745套，環(huán)比下跌23.7%；成交面積9378352.57平方米，環(huán)比下跌23.0%，價(jià)格指數(shù)均價(jià)56390元/平方米。
3、 各區(qū)成交全線下滑
2016年各區(qū)成交全線下滑，且下滑幅度接近，均在22%-27%之間。
各區(qū)中，福田區(qū)成交13455套，同比下滑26.6%，是全市下滑幅度最大的區(qū)；羅湖成交10918套，環(huán)比下滑26.2%；鹽田區(qū)成交1508套，環(huán)比下跌24.8%；南山成交11318套，同比下滑23.2%；寶安區(qū)成交13346套，環(huán)比下跌22.4%；龍崗區(qū)成交14828套，環(huán)比下跌22.4%，是全市成交量最多的區(qū)，同時(shí)也是下跌幅度最小的區(qū)。
4、面積與套數(shù)走勢(shì)相近，也是全線下滑
“3.25新政”后，環(huán)比2015年的火爆，各區(qū)成交紛紛下滑。其中，鹽田區(qū)成交面積241314平方米，環(huán)比下跌30.4%，是全市下跌幅度最大的區(qū)。
5、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)
在價(jià)格方面，深圳市二手房均價(jià)全年上漲 16.5%。分月來(lái)看，1-3月房?jī)r(jià)處于快速上升階段，4月份因“3?25新政”及交易評(píng)估價(jià)上調(diào)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)微幅下跌，隨后5-10月份，市場(chǎng)趨穩(wěn)并微幅上漲。但在10月份，史上最嚴(yán)調(diào)控政策“深八條”出臺(tái)，各種調(diào)控政策接踵而至，從11月份起，房?jī)r(jià)逐步微幅回落。2016年12月份的價(jià)格指數(shù)為358.1，2015年12月份的價(jià)格指數(shù)為307.2，同比上漲16.57%。
五、商業(yè)市場(chǎng)
1、一手商業(yè)市場(chǎng)
1.1 預(yù)售分析
1.1.1 深圳商業(yè)也遇觀望期
雖然深圳商業(yè)市場(chǎng)受持續(xù)增長(zhǎng)的人均生產(chǎn)總值、龐大的人口及基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善所支撐，但受住宅市場(chǎng)影響，商業(yè)預(yù)售市場(chǎng)也遇觀望期。根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2016年商業(yè)共預(yù)售3564套，環(huán)比下跌37.42%；預(yù)售面積70.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑31.94%。
1.1.2商業(yè)集中龍崗、寶安，預(yù)售套數(shù)占比超八成
2016年共用48個(gè)新項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，其中龍崗、寶安共40個(gè)，占比八成多。位于寶安的中糧云景花園、益田假日府邸、新錦安壹號(hào)公館以及龍崗的遠(yuǎn)洋新干線君御花園、正大時(shí)代華庭等等，這些項(xiàng)目多以住宅底商為主。
2016年商業(yè)預(yù)售3564套，其中，寶安、龍崗預(yù)售2924套，占比82%。因?yàn)椤暗貜V人稀”，寶安、龍崗大包大攬，占比超八成。
羅湖也因深業(yè)東嶺花園二期和萬(wàn)科深南廣場(chǎng)而奪得關(guān)內(nèi)頭籌，預(yù)售480套，占比13.47%。南山預(yù)售158套，占比4.4%；福田預(yù)售2套，占比0.06%。
鹽田區(qū)無(wú)新獲得預(yù)售項(xiàng)目。
2016年預(yù)售商業(yè)區(qū)域分布
1.2成交分析
受住宅市場(chǎng)影響，且入市商業(yè)中住宅底商較多，2016年全市商業(yè)成交9588套，環(huán)比下跌18.7%。而因“營(yíng)改增”、交通利好等因素推動(dòng)，成交均價(jià)52391元，環(huán)比上漲25.0%。
2、二手商業(yè)市場(chǎng)
2.1 成交分析
2016全市二手商業(yè)成交6886套，環(huán)比下跌12.0%；成交面積540975.71平方米，環(huán)比上漲15.1%；掛牌均價(jià)80848元/平方米。
六、辦公市場(chǎng)
1、一手辦公市場(chǎng)
1.1預(yù)售分析
隨著 “營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施，意味著以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓可以抵稅，所以具有高投資價(jià)值寫(xiě)字樓，將會(huì)掀起一輪企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的需求熱潮。以及10.4新政后，部分人將失去購(gòu)房資格，故而轉(zhuǎn)而不限購(gòu)不限貸的商務(wù)公寓，商務(wù)公寓的熱銷形勢(shì)看漲。根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2016年深圳辦公預(yù)售面積167.29萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲26.72%；辦公預(yù)售套數(shù)21228套，環(huán)比上漲60.31%。
1.1.1 預(yù)售用途主要以商務(wù)公寓、辦公為主
2016年預(yù)售的項(xiàng)目有商務(wù)公寓、辦公、商業(yè)性辦公、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房等，其中以商務(wù)公寓、辦公為主，占比80%，商務(wù)公寓的大量出現(xiàn)主要是為了滿足住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求。
2016年預(yù)售辦公用途分布圖
2016年共預(yù)售辦公21228套，其中，商務(wù)公寓供應(yīng)11007套，占比54.60%；辦公供應(yīng)5041套，占比25.01%；商業(yè)性辦公供應(yīng)2120套，占比10.52%；產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房供應(yīng)1558套，占比7.73%；倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)68套，占比0.34%；配套辦公供應(yīng)51套，占比0.25%；商務(wù)辦公260套，占比1.29%；其他供應(yīng)53套，占比0.26%。商務(wù)公寓房成為今年辦公預(yù)售的供應(yīng)主力軍，占據(jù)整個(gè)辦公預(yù)售的五成多。
1.1.2 龍崗、寶安、南山為供應(yīng)主力
2016年辦公預(yù)售主要以龍崗、寶安、南山為主，共占比83.86%。其中龍崗區(qū)預(yù)售7503套，占比35.34%；寶安區(qū)預(yù)售5222套，占比24.60%；南山區(qū)預(yù)售5076套，占比23.91%；羅湖區(qū)預(yù)售1728套，占比8.14%；福田區(qū)預(yù)售976套，占比4.60%；前海預(yù)售723套，占比3.41%。
鹽田區(qū)上半年無(wú)新增預(yù)售。
2016年預(yù)售辦公區(qū)域分布圖
1.2 成交分析
根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2016年全市辦公樓成交1936套，環(huán)比下跌47.6%；成交均價(jià)48910元，環(huán)比上漲10.8%。
2、二手辦公市場(chǎng)
2.1 成交分析
2016年全市二手辦公成交1295套，環(huán)比下跌18.0%；成交面積183726.62平方米，環(huán)比下跌22.0%，掛牌均價(jià)40793元/平方米。
七、政策點(diǎn)評(píng)及后市展望
1. 政策點(diǎn)評(píng)
2016年可謂房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的一年， “3.25新政”后，和其他熱點(diǎn)城市一樣，深圳新房市場(chǎng)供需開(kāi)始走弱，但價(jià)格上行的勢(shì)頭依然不改?！?0.4新政”加碼后，住宅均價(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑，價(jià)格飆升勢(shì)頭終被遏制，同時(shí)嚴(yán)厲整肅市場(chǎng)秩序的相關(guān)措施相繼出臺(tái)，市場(chǎng)熱度驟降。另一方面遏制市場(chǎng)需求，提高置業(yè)門(mén)檻，如有房貸記錄首付5成、二套房首付7成、非深戶社保年限3改5等，市場(chǎng)階段性盤(pán)整不可避免。
2016年全年深圳市二手房呈現(xiàn)出“量縮價(jià)漲”的特點(diǎn)。成交量方面，全年共成交107566套二手房，同比減少23.1%；成交面積9448160平方米，同比減少22.5%。雖然成交量較2015年下降，但依然處于高位運(yùn)行狀態(tài)。價(jià)格方面，深圳市二手房均價(jià)全年上漲 16.6%。分月來(lái)看，1-3月房?jī)r(jià)處于快速上升階段，4月份因“3?25新政”及交易評(píng)估價(jià)上調(diào)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)微幅下跌，隨后5-10月份，市場(chǎng)趨穩(wěn)并微幅上漲。但在10月份，史上最嚴(yán)調(diào)控政策“深八條”出臺(tái)，各種調(diào)控政策接踵而至，從11月份起，房?jī)r(jià)逐步微幅回落。
2. 2017年后市展望
2017年，在調(diào)控收緊的大背景下，市場(chǎng)氛圍趨冷，交易趨淡的情況還將延續(xù)，預(yù)計(jì)全年供求量都將處于較低水平。城市發(fā)展、土地局限、人口增長(zhǎng)等因素所形成的長(zhǎng)期支撐令深圳住宅價(jià)格高位盤(pán)整成為2017年大概率事件，但考慮到調(diào)控效力對(duì)于銷售回現(xiàn)以及其他資金渠道的影響，不排除項(xiàng)目以價(jià)換量引起價(jià)格的局部松動(dòng)，但大幅度調(diào)整的可能性低。
按照2016年月平均3540套的去化率，深圳樓市的庫(kù)存量?jī)H需10個(gè)月的去化期，可以說(shuō)，深圳是一座無(wú)任何庫(kù)存壓力的城市。而且土地供應(yīng)日益緊張，尤其是居住用地，這么有限的新房供給，勢(shì)必導(dǎo)致供需關(guān)系緊張，房?jī)r(jià)難深調(diào)。
2016年一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，給火爆的樓市潑了一瓢冷水，但并非為了樓市出現(xiàn)斷崖式下跌，而是讓瘋漲的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。而且從深圳快速的人口增速、緊張的供需關(guān)系等方面來(lái)看，房?jī)r(jià)暴跌也是不切實(shí)際的，所以2017年樓市將會(huì)走向“企穩(wěn)”的動(dòng)態(tài)性平衡狀態(tài)。
